2021.10.14(22:11)

携帯アプリで皆さんは何を良く見ますか？
自分は、かなりしょっちゅう天気を見ます。
それも山の天気と、海の波の高さを。
・・・きっとあまりそういう人はいないかな(^^;

休み前に天気予報見て、休みの２日間は天気が悪い。。
山は雨で曇ってるし、海は波が高い。。「よし、それなら予定入れよう。」
という具合。

それで今朝起きたらめっちゃ天気良い！
「おいおい待てよ。」と。　余計にショック！　一日予定入れちまってたし。。
そんなスタートで午前中はパソコン修理１件済ませた。
こんなこというのもあれだけど、本当にありがたい。いつも呼んでくれる山〇さん。
帰りに大きな梨と自分とこでとれた卵をいただく。夜に食べたけど美味しかったです👍

その後、午後の仕事絡みの仕事をやんわり断る。だって天気いいんですもの！
そしてそのまま海へ。
天気は良いけど波が高い。。
「何とか乗れないかなー。」とアイスコーヒーを飲みながら海をしばらく眺める。
ポイントを変えてまた眺める。。すると電話が！昨日買付入れたとこの不動産屋だ！

「結論から言うと指値は厳しいです。。」とのこと。
話を聞くと、「売主は会社社長で物件は社宅として使ってた。規模も小さいから固定資産税も低く、持っていても弊害ない。新しく入る従業員を入れて賃料もらえる。提示した金額で買ってくれる人がいたら売ろうかなってくらいの意気込み。」と。
ただ、先日私が内見した際は、下請け不動産会社の担当は「従業員に紹介するけど、築古でバストイレ一緒だから、お金だして他の物件に入っちゃう。」って困ってた。
どういう職種の会社かわからないから何とも言えないけど、新入社員だったら若い可能性が高いからまず入らないと思う。
ターゲットが違うからね。

私も、「わかりました。とても残念です。検討したいと思います。」と返答し電話を切った。
ただ最後に「他に買付入れた人はいますか？」の問いに「いない。」の返答を確認した。

正直言えば、売主の提示した金額で買おうかな；；　って一瞬思っちゃったけど、そこは気持ちを落ち着かせる。

海を見て自分のレベルでは満足に乗れそうにないので、近場の山を登ることにした。
始めて登るルートだったけど、とても天気も良く、木々から差し込む光が心地よい。
頂上は絶景だった。太平洋が一望できる。　バーナーで湯を沸かし、コーヒーをすすりながらドローンで1時間くらい遊んだ。
そんな登山中にも不動産のことも色々考えた。

結論として、「少しだけ寝かせて相手の出方を見よう。」という方向に決めた。
理由は、①現在買付を入れている人が他にいない。②１年近く売れていない物件。ということ。
また、内見時の担当者の言葉からも新入社員の客付けに苦労しているのがわかった。
社長も売りに出したということはコロナの影響などで資金繰りの点でアパートを売りにだしたんじゃないだろうか？
今は元々安い物件にいきなり７０万円の指値をしたから興奮して譲歩できないでいるんじゃないか？
私の現金一括に時間が経ったら旨味を持ってくれるんじゃないか？・・・

こんな理由から少しだけ放置プレイすることに。
自分の中では、７０万円の指値だが、押し戻されて５０万円くらいであれば承諾しようかなと考えている。
私の心の中の師匠である「加藤ひろゆき」氏からしたら利回り１６％程度なので甘いと言われるかもしれないけど；；

そんなこんなで、身体を動かし気持ち良い汗をかきながら良い時間を過ごせた(^^)

2021.10.13(22:45)

ここ最近、様々な物件を内見してきて、昨日仕事終わりに我が家から１時間のところにある物件を見てきました。

【物件情報概要】
立地条件：　最寄り駅から徒歩４分。大手スーパーから徒歩５分。結構大きい病院から徒歩５分。
建物情報：　３Ｋ×２部屋のアパート　築３５年
価格：　６００万円台

ここの情報は実は結構前から知っていて、自宅から少し遠いのと、ここ最近投資方針を変えたことで購入対象に入った物件だったので、久しく残っていることは知っていました。
なので、この価格で売れ残っているということは、「何か致命的な問題があるのかな？？」と考えて物件に向かいました。

物件入口に着くと、敷地に入る道が狭く、敷地に駐車場はあるけど気を付けないと擦っちゃうレベル；；
そして駐車場は草ボーボー。壊れた網戸や自転車が投棄されている。。
あまり、良く管理していないんだろうなーっていう印象。

ただ建物外観を見ると意外としっかり建ってる印象。基礎にクラックはなし。
外壁の角が年はじめの地震などでひびが入り少しだけ崩れている。ただ致命傷ではない。

建物内部に入る。もう既に１部屋は長く入居してる人がいるらしい。
思ってた３倍以上綺麗だった。
床の傾き等もなさそう。天井、壁紙問題ない。
気になるとすればバストイレ同室くらい。

また、建物の鉄の屋外階段は腐食が進み、所々穴が開いている。
内見の担当者もなんか元気なく、色々質問するけど歯切れが悪いが、致命傷はない。
この物件は元社宅だったようだ。そのせいで綺麗なのかなと思った。

内見が終わって、自分はすぐに一番近くの不動産会社に行った。
話を聞くと、ここ近隣は人気のあるエリアで努力すれば客付けもできるエリアらしい。

「こりゃいいな！！」

自分は買いに大きく傾いた(^^)
そして、今日嫁に話をして、買付を入れた。５０万円以上指値を入れて；；
また根拠を示す手紙も添えた。
まず第一関門の仲介業者は「これもっていってみますわ。」で通過。
あとは、指値が通ることを切に願いたい。

2021.10.10(20:58)

今日は休みだったので、庭の芝生の手入れをしました(^^)
１０月に入り芝の成長もだいぶ弱くなってきたなと実感。
あとは、我が家の芝生はミミズ塚が出るので１年に２～３回椿粕でミミズを除去します。

今日も子供達と一緒にミミズを捕まえバケツにポイっ

全部で２００匹くらいはとったかな。
あまりのグロさにボカシ入れてます（笑）

冬に入るまでもう少しBBQもできそうです👍

2021.10.09(20:59)

昨日見た戸建て住宅について、昨晩帰ってから色々考え、建物の状態が良い事と周辺環境の良さも加味して「買い」だなと踏んで、夜に出口までのシミュレーションと、売主への最後の指値交渉の手紙を書いて今日に挑みました。

今朝買い付け証明を出すことを不動産屋の担当に告げ、ただ、昨日は夕方で陽も暮れかけて建物周囲をじっくり見れなかったので、「ひとりで建物周囲と周辺を歩いてから帰りに不動産屋に寄ります。」と伝えて家を出た。

現地に行き、昼間の明るい時間に周囲を見ると、気になっていた東隣りの崖との間に行って確認する。

持って行った傘で崖をつつくと、結構ボロりと土が剥がれる。。

「結構弱いな。」という印象。ただ、竹林なのでそう簡単には崩れないだろうけども。。
昨日の内覧で不動産屋は「この周囲のエリアは山を切り開いた町なのでこういう場所はとても多いんです。」と言ってた。
自分もこのエリアは良く知っているのでその通りだなと思ってあまり気にしなかった。

「ちょっと土砂災害警戒区域調べてみよう。」

これが良かった。ホント良かった。
調べてみると、県のホームページの「土砂災害”特別”警戒区域」に指定されていた。

「・・・特別？？」
直観的にもしかしてこれはだいぶよろしくないと思い、現地駐車場に停めた車内で携帯で調べまくる。。

土砂災害特別警戒区域とは、、
『土砂災害が発生した場合に，建築物に損壊が生じ，住民等の生命または身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域で，一定の開発行為の制限や居室を有する建築物の構造が規制される土地の区域です。』
『特別警戒区域内では，想定される衝撃の力に耐えられるよう居室を有する建築物の構造が規制されます。（土砂法第24条）』
『県知事は，危険な状態の建築物の所有者などに対して家屋の移転などの勧告をすることができます。（土砂法第26条）』

・・・どうやら、知事から家屋移転の勧告がきたり、建物を土砂の圧力から守るために強固に塀などを設けたりしなければならないらしい。。

自分の中で、安かった原因が、パズルがピタリとはまったように一瞬感じた。

昨日、内覧に向かう車の中で、担当者が言ってた言葉。
「安い建物には何か理由がありますからね～。」
「安い建物で長い期間掲載されている物件は何かしら理由がある。」
「ホームページに公開する前に、ぶっちゃけるとハウスメーカーに声を掛ける。」

ただ、現地では確かにサラッと崖のことは話に出したけども、土砂災害特別警戒区域（通称レッドゾーン）のことは言ってなかった。
安い原因は「一人暮らし老人の孤独死」だからという話し方だった。

話は逸れるが、昨晩帰ってから、一人暮らし老人の孤独死の物件について賃貸で貸し出した場合の告知義務等を調べたが、相当時間経過等がない限り自然死扱いで事故物件とはならないらしい。売買契約は告知が必須らしいけど。
なので、それならば問題にならないと思い買いの決断をした訳だが。。

一番の安い原因は、この「土砂災害特別警戒区域」に建っているからだったのか～！
少しの間、車内で呆然としてしまった。

確かに、築３０年で建物状態は良好。駅まで徒歩１８分。近くに小中学校がある。コンビニもある。
ファミリー層に需要があるエリア。
それで５００万円代。
そして明らかに売れ残っている。

これだった。。　でも見つけられて良かった。

帰り足で不動産屋に立ち寄った。もちろん、買い付け証明するつもりで家から持ってきた印鑑や準備した手紙は持たずに。
担当者にレットゾーンの話をした。
「安い原因はぶっちゃけあれですよね？レッドゾーンじゃなかったとすれば相場でいくらくらいなんですか？」
「レッドじゃなければ軽くあそこなら１０００万円以上はしますね。」
「重要事項説明では伝えるつもりでした。」

不動産屋も商売だ。告知義務はあるのも知ってるし、レッドゾーンについて告知も最後にはしてくれるだろうけども、詳しいところまではしてくれないだろう。そこを流して買ってしまったら、あとは自分の責任。
ハンコを押す最終段階では鼻息も荒くなっていて、軽く触れるくらいに告知されただけでは白紙にできないだろうな。

色々今後のためと思って質問した。
そうすると、ハウスメーカーからは今の値段よりさらに低い金額でたたかれて、売主は嘆いていたって言ってた。
そりゃそうだ。ハウスメーカーはレッドならば購入するリスクが高すぎる。

これからも築古戸建て物件は狙っていく。けど、今回ので担当者の言葉は全て鵜呑みにせずにしっかり調べることをしなければ痛い目に合うんだなというのがわかった。

見る目を養って、更に頑張って納得いく物件を購入したい。

2021.10.08(23:18)

今日は午前中に仕事終わってから１件パソコン修理行って、自宅に戻りサーフィン道具一式持って海へ🏄
今日の波はSUPには丁度良い感じ👍　ショートとかでは厚い波で上手い人でないと厳しいかも。

周りにサーフィンをする人はゼロ。釣り人は結構いるんだけどね(^^;
でも、波を独り占めで５回くらい乗れたかな。２週間振りくらいだったからすごく疲れた；；

２時間くらい入った後に、今から入るという、色黒のオシャレな犬を連れた同年代の人と談笑し、今度は予約を入れていた不動産屋へ。

まずは事務所で色々と話しをして、内覧希望エリアの周囲にある似たような物件２件を併せた３件を内覧しにレッツゴー。

１件目　平屋　築年数？？　３**万円
外観は、「これ何年？？　５０年以上は経ってる」って感じ。
家の中に入ると、家具やら生活していたそのままな状態。
「おばあさんが一人暮らしで、病院で亡くなってそのままの状態。」とのこと。
すぐ、「次いってみましょー」

２件目　アパート　築４５年くらい　６**万円
外観は壁とか比較的にキレイ。
４部屋アパートで現在２部屋埋まり、もう一部屋も埋まるかもしれないとのこと。
中に入ると古さが節々で目立つ。
風呂もクルクル回して火を点けるタイプのサイコロ状の風呂。
壁も土壁で、ベランダや階段はペンキを塗らないとダメだなって感じ。
築年数４５年。１０年運営して５５年。「売れるかな；；」
自信が持てず「次いってみましょー」

３件目　本命戸建て　築３０年　５**万
【欠点】
・家に繋がる道が４ｍ・・・あるのか？？って感じに狭い。
・家の東隣が傾斜地で竹などが家の屋根に掛かっている。
・家の北隣が空き地で草が多い茂ってて、建物にツルが伸びてる。
　⇒　これは隣の空き地所有者が除去するとのこと。
・屋根がガルバニウム鋼板で塗装が剥がれ所々錆びている。
・おばあさんが一人暮らしで老衰で孤独死している。（時間経過はなし）
【良い点】
・駐車場が１台分ある。
・外壁や雨どい、基礎などまだそれほど傷んでない。
・１階、２階にトイレがある。
・風呂場もそこそこ広い。
・荷物は全部売主が処分済み。
・小学校と中学校が徒歩１０分程度の場所にある。
・最寄りの駅に徒歩１８分。
・周りは坂道が多いが、この家は比較的平坦な場所に建っている。
・コンビニまで歩いて８分くらい。
・築年数が浅いので１５年くらい運営して、築４５年くらいで売却できそう。
・購入費用は１０年くらいで回収できる計算。
・現金で購入できるレベル。

周囲エリアを見ても、６万円くらいで貸せそうだし、それほど手を加えなくとも住める感じに出来そう。
ただ、屋根塗装、ウォシュレット変更、照明変更、柱塗装くらいはしようかな。
あと、妻からは「全室和室だから洋室に変更したら？？」と。
あれ結構大変なんだよなぁ(^^;
ざっくり修繕費用２０万円。

こりゃ、「買いか！！」

あとは指値勝負！作戦練って、明日か明後日、最終決断してきます！(｡>ω<｡)ﾉ

2021.10.06(21:35)

今日は朝仕事から帰ってきて、急ぎで依頼の受けていたパソコン修理をして、ある程度段取りがついた時点で、予約していた隣町の築古戸建てを内覧するべく不動産屋に出掛けました。

店内でまず話を聞くと、、

「あの物件、安いのには理由がありまして・・・」

自分もある程度は予想していた。そのエリアの土地の評価額を調べいたが、相当安い。
こりゃ、「建物に何かがあるな」と。

ただ、想定の上を行ってたｗ

・建物が大きく傾いている。
・古い擁壁の上に建っている。
・玄関入ってすぐシロアリの被害がモロに分かる。
・日当りが全体的に、部屋が湿気っぽい。

「・・・ん”～。」

「そうなら更地にしてしまったらどうなんでしょう？」と聞くと、
「建物へのアクセスが悪いから更地にするのにもお金が掛かる。」とのこと。

こりゃ、ダメだなと思い、「内覧はいいです。」と断り、せっかくなので今後こういう物件がでたら買いたいので～
と話しをしてきました(^^)

ある程度のことは覚悟してたけど、一番のネックは「建物の傾き」。
これが大きいと建物をジャッキアップしなきゃいけなくて費用がとにかく大きい。
そして擁壁も古いので、壊れると傾きが再度発生する恐れも含んでる。。

いい勉強になりました。そして、これに懲りずに日々勉強！！
次は明後日、再度築古戸建て物件を見に行ってきます(*´з`)

2021.10.05(06:20)

昨日は同僚達と登山に行ってきました(^^)
山は紅葉が良い感じで、ホント気持ち良かった👍

これからが紅葉は本番だと思うので、また違う山に登りに行って遊んできたいと思います。

今日も仕事！
明日は、不動産の築古戸建て物件を２件内覧してきます(^^)

仕事に趣味に副業に！　全力で楽しみます👍

本日のヤフオク副業成果　パソコン部品２件　＋4950円

2021.10.02(21:21)

既にブログにも書いていますが、我が家では2017年にアパートを１棟を購入し、気づけばもう５年目。
ローンも残り１０年を切りました。早いものです。。

この５年間だけでも色々ありました。
振返ると、購入後半年で６部屋中３部屋空き部屋になり、なかなか埋まらず。。

「客付けは待っているだけではダメだ！動く大家にならなければ！」

と気持ちを入れ替え、管理会社に交渉して客付け会社を間に入れてもOKの契約にしてもらい、、
田舎の物件なので、その時は「そういう大家さんは始めてのケース」と言われました(^^;
そして、自分でマイソクを作って不動産屋を何件も周り。。
また、自分でホームページを立ち上げ、これまで２名の方の入居に繋げていますし、他の客付け会社からも客付けしてもらいました。

併せて、インターネット環境が客付けには必要と考え、大家と入居者ともにベストなプロバイダーを考慮し、ルーターも設置し。。
和室から洋室へのDIYリフォーム、インターフォンや温水便座の全部屋取付け。
ガス屋と交渉して、エアコン設備負担の契約締結、、、

その各場面で必死に走ってきたように感じます(^^)
そして失敗もありました；；

大きなものは、リフォームで台所の水道蛇口をシングルバーの今風なものに変えようとしたところ、築古アパートで一度も交換していないことから、かなりボルトが固くて、無理に回したら水道管が捻じれて数日後に下の階が水浸し！

その時は丁度、直下の部屋も空いていて、ホント肝を冷やしました(^^;

ただ、その時に土地勘がないので、アパートの前のオーナーに電話して（前オーナーは大地主で数件地元で不動産経営している）
、知り合いの大工さんを紹介してもらい、安く丁寧な仕事をしてもらい、初めて火災保険も使い。。

日頃は前を見て走ってばかりなので、振り返る機会があまりないのですが、文章を書くと思いだしますね(*^∀^*)

そして現在はしばらく満室！・・・でもいつかは必ず空室にはなるでしょう！
でもこれまでの経験が、少しは自信となっているので、その時は全力で埋めてみせます👍

これからも前に走りまくる私は、不動産投資をこれからも広げる予定ではいます。
ただ、色々と考えなくてはならない点もあります。

次回、私のこれからの不動産投資の展望を書きたいと思います(^^)

2021.10.01(20:21)

私４３歳、妻４０歳。少し遅いですが、わが夫婦もiDecoとつみたてNISAを始めました(^^)
これまでも月々とボーナスで貯金はしていました。

ただし、銀行の利率はご存じのとおり。。

パソコン修理の副業をする前に、以前デイトレードをしていた時期もあり、その時期に３００万円くらい損したことがトラウマとなり、「個人でコツコツ利益を積み上げる副業をやろう」と心に誓ったのでした。

そのため、iDecoもNISAも名前は聞いていましたが、利益もあるけど損もある。
「う～ん、損は嫌だから辞めよ」ってな具合でした(^^;

ただ、特にiDecoは税金対策にすごく効果があることを学び。
NISAも利益分の税金が免除されることを知り。。

「こりゃやんなきゃ損じゃん！！」
と、改心したわけです（笑）

そんなこんなで、我が家の比率は、、

私：　海外株式５０％　国内株式３０％　海外REIT２０％
妻：　海外株式５０％　国内株式３０％　海外債券３０％

結構、強気ですよねきっと（笑）

私も色々話を聞いたり、個人面談したり、情報を仕入れた中を自分なりに整理すると、
一般的に日本株が堅実だと思いますが、日本はこれから超高齢化社会。
少子化が改善できれば、ほとんどの問題が解決できると想像してしまうほど少子化は大きな問題。

やはり、景気上昇は人口が増加する海外が可能性的に大きい！！

・・・と私は判断しました(^^)

あとは、iDecoとつみたてＮＩＳＡの積立て比率は４：６。
いつでも引落し可能なNISAに比率を大きくしています。

これからどのくらい利益が伸びるか、長期保有の原則で期待したいと思います！